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Avantages et inconvénients d'un investissement LMNP

Mis à jour le 5 novembre 2020
Mis à jour le 5 novembre 2020

L’investissement en LMNP, ou loueur en meublé non professionnel, présente de nombreux avantages en termes de fiscalité et de réduction d'impôts. Quels sont les atouts du LMNP ? Décryptage.

 

Le statut de LMNP, quels avantages ?

L'investissement en loueur meublé non professionnel permet d'optimiser sa fiscalité et de réduire ses impôts selon certaines modalités. 

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Une rentabilité supérieure à celle d'une location non-meublée

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Une fiscalité avantageuse avec un amortissement jusqu'à 90% du prix d'achat du bien

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Bénéficier d'une réduction d'impôt supplémentaire en associant LMNP et Censi Bouvard

 

Les conditions du LMNP

Tous les ménages français qui investissent dans l’immobilier locatif meublé peuvent prétendre au statut de loueur meublé non professionnel. Il faut cependant respecter un certains nombres de conditions.

Il est impératif de louer un bien meublé. Il peut s'agir :

  • D'un logement neuf ou ancien meublé par vos soins. Attention la liste des équipements indispensables pour qu'un logement soit considéré comme meublé est établie par la législation.
  • D'un logement neuf dans une résidence de services. Cela peut être une résidence sénior, une résidence étudiante, un EHPAD, etc.

 

Les revenus locatifs générés par votre activité de propriétaire-bailleur ne doivent pas excéder 23 000 euros par an ou 50 % des revenus de votre foyer fiscal. Si c'est le cas, votre régime fiscal relèvera du LMP ou loueur en meublé professionnel.

Les différents régimes fiscaux

Le LMNP n'est pas un investissement locatif classique, il présente de nombreux avantages mais aussi des inconvénients qu'il faut garder à l'esprit. La question du choix du régime fiscal en LMNP est ainsi essentielle. Deux possibilités s'offrent à vous.

Le régime micro-BIC

Si vos recettes locatives ne dépassent pas un plafond de 70 000€ annuel, vous êtes automatiquement affilié au régime micro-BIC au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Grâce à cette fiscalité avantageuse, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire fiscal de 50 % sur l’ensemble de vos recettes locatives.
Par exemple, si votre investissement locatif LMNP vous rapporte 10 000 euros par an, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 5 000 euros, et ce chaque année.

Le régime réel

Si vos revenus locatifs dépassent les 70 000€ hors taxe annuel, vous êtes automatiquement affilé au régime réel. Celui-ci permet de déduire l’ensemble des charges liées au logement loué (travaux d’entretien, renouvellement de l’équipement, frais de gestion, etc.). On parle alors d'amortissement.

L'amortissement consiste à amortir les différentes dépenses (les composants) liés à votre investissement locatif, il s'agit à la fois du logement en lui même et des équipements. Par exemple, vous pouvez amortir le gros œuvre sur 55 à 80 ans, l'électricité sur 25 ans, la peinture sur 10 ans, le canapé sur 12 ans, etc.

À noter que vous pouvez choisir le régime réel, même si vous êtes affilié au régime micro-BIC. Vous devez en faire la demande avant écrite avant le 1er février. Dans tous les cas et plus particulièrement pour le régime réel, il est vivement recommandé de s’adjoindre les services d’un expert-comptable pour ne pas risquer une erreur dans votre déclaration et dans le calcul de l'amortissement. 

Les avantages d'un investissement en résidence de services

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Le Censi Bouvard

Le Censi Bouvard est un dispositif fiscal pouvant être utilisé par tous les ménages français entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021. Il concerne les logements neufs meublés prenant place au sein d'une résidence de services (étudiante, pour personne âgée...). Vous devez faire appel à un gestionnaire qui se charge de louer votre bien et de vous rétribuer. Le bail commercial doit avoir une durée de minimum neuf ans.

Le Censi Bouvard offre deux avantages majeurs.

  • Récupérer la TVA
  • Réduire ces impôts sur le revenu

 

Le Censi Bouvard permet de récupérer la TVA à 20 % de votre investissement LMNP. En effet, lorsque vous achetez un logement neuf meublé, vous êtes assujetti à la TVA. Pour récupérer la TVA, il faut en faire la demande dans les 3 à 6 mois suivant le début du bail commercial auprès du Service des impôts.

Pour pouvoir récupérer la TVA : il faut aussi vérifier que votre logement en résidence de services bénéficie de 3 services sur 4 :  la réception, l'entretien, le petit-déjeuner ou la fourniture de linge de maison. Vous devrez également conserver votre logement meublé en résidence de services pendant 20 ans sous peine de devoir rembourser une partie de la TVA.

Avec le Censi Bouvard vous avez également droit à une réduction d’impôt correspondant à 11 % du prix d'achat hors taxe du logement meublé, et ce durant 9 ans. Cette durée de 9 ans est très importante, car l’inconvénient de ce système est qu’il représente un engagement fixe. Sauf en cas de décès, d'invalidité, de perte d’emploi ou d'expropriation, vous n’avez pas la possibilité de revendre votre bien avant la période de 9 ans. C'est un élément essentiel à prendre en considération avant de s’engager.

Depuis 2016, les résidences de tourisme ne sont plus éligibles à la loi Censi Bouvard.

Le coût de la plus-value sur la revente

Vous avez un appartement meublé en LMNP et vous espérez retirer une plus-value importante à la revente ? Sachez qu'il existe des règles fiscales très précises à respecter lors de chaque transaction.

Le calcul s'effectue sur la plus-value brute. C'est à dire entre le prix de vente (incluant différents frais) et le prix d'achat. 

La plus-value est imposée, et ce, à hauteur de 19 %. Ce pourcentage évolue et diminue en fonction du nombre d'années de possession. Au bout de 22 ans de détention, l'exonération est complète. 

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Pour ce qui est des prélèvements sociaux, également à régler au fisc en cas de plus-value, ils disparaissent seulement au bout de trente ans.

L’importance de bien cibler son investissement en LMNP

Par définition, une location meublée n’a pas vocation à devenir un lieu de résidence sur du très long terme pour le locataire. Si vous louez à un étudiant par exemple, le risque est grand de changer de locataire chaque année ou presque, et d’avoir des temps de latence entre deux locations.

L’investissement en LMNP nécessite donc de bien réfléchir à quels sont les locataires visés et pour qui la location est mise à disposition. Il faut s’assurer que le logement meublé concerné réponde à une véritable demande et que celle-ci sera pérenne dans le temps. Les frais de gestion et d’entretien demeurent une charge même si le logement est inoccupé...

L’investissement en LMNP peut se révéler très intéressant du fait des nombreux avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier. Néanmoins, il convient de bien réfléchir avant de s’engager dans un tel projet et ne pas hésiter à s’entourer de professionnels. Ces derniers sauront vous guider dans cette démarche afin d'éviter tout faux pas.

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