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Les avantages et inconvénients de l'investissement en LMNP

Mis à jour le 24 février 2020
Mis à jour le 24 février 2020

L’investissement en LMNP, ou loueur en meublé non professionnel, peut présenter de nombreux avantages en termes de fiscalité. Il convient toutefois de bien appréhender toutes les facettes de ce système avant d’investir dans l’immobilier sous ce statut. Décryptage.

Le statut de LMNP, quels avantages ?

Les initiales LMNP signifient loueur en meublé non professionnel. Tous les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif peuvent y prétendre à quelques conditions.

Tout d’abord, les revenus générés par cette activité ne doivent pas excéder 23 000 euros par an ou excéder 50 % des revenus du foyer fiscal concerné, auquel cas on arrive dans la catégorie du LMP ou loueur en meublé professionnel.

D’autre part, le terme meublé oblige le propriétaire du logement à fournir clé en main un produit totalement équipé, une liste précise étant établie légalement. Il faut également savoir que l’investissement en LMNP peut concerner soit une résidence de services, soit un logement sans services. Quel que soit le cas de figure, il est important de bien appréhender les avantages et inconvénients de ce type d’investissement immobilier.

Des régimes fiscaux intéressants mais complexes

Si votre investissement en LMNP ne vous fait pas dépasser un plafond de revenus annuels de 32 000 euros, vous êtes automatiquement affilié au régime micro-BIC au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Grâce à cette fiscalité avantageuse, vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 50 % sur l’ensemble de vos recettes locatives. Ainsi, si votre investissement LMNP rapporte 10 000 euros par an, vous bénéficiez d’un abattement de 5 000 euros, et ce chaque année.

Demandez conseil

Si vous dépassez le plafond de 32 000 euros de revenus (toujours avec moins de 23 000 euros liés à l’investissement LMNP), vous passez au régime réel. Celui-ci permet de déduire l’ensemble des charges liées au logement loué (travaux d’entretien, renouvellement de l’équipement, frais de gestion, etc.). À noter que vous pouvez choisir cette formule même si vous êtes au régime micro-BIC. Mais attention, dans tous les cas et plus particulièrement pour le régime réel, il est vivement recommandé de s’adjoindre les services d’un expert-comptable pour ne pas risquer une erreur dans votre déclaration

La spécificité des résidences de services

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Si vous optez pour un investissement LMNP en résidences de services destinées aux étudiants ou aux personnes âgées, vous devez faire appel à un gestionnaire. Charge à lui de louer votre bien et de vous rétribuer. Un très gros avantage de la location meublée en résidence de services, est qu’elle permet de bénéficier du dispositif fiscal Censi-Bouvard. Celui-ci offre la possibilité de déduire le coût de la TVA de l’investissement LMNP (20 %), mais aussi d’avoir droit à une réduction d’impôt correspondant à 11 % du prix hors taxe du bien, et ce durant 9 ans. Cette durée de 9 ans est très importante, car l’inconvénient de ce système est qu’il représente un engagement fixe sur cette durée. Ainsi, sauf décès, invalidité, perte d’emploi, expropriation, vous n’avez pas la possibilité de revendre votre bien avant 9 ans. Un point vraiment essentiel à prendre en considération avant de s’engager.

Attention au coût de la plus-value sur la revente

Qu’il s’agisse d’une résidence avec ou sans services, les personnes qui s’engagent dans cette démarche espèrent bien réaliser une plus-value lors de la revente de leur bien. Dans ce cas, des règles fiscales très précises encadrent la transaction. Ainsi, cette plus-value est imposée, et ce, à hauteur de 19 %. Au bout de cinq ans, par le biais de différents paliers, cette taxation est dégressive jusqu’à devenir nulle au bout de 22 ans.

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Pour ce qui est des prélèvements sociaux, également à régler au fisc en cas de plus-value, ils disparaissent seulement au bout de trente ans.

L’importance de bien cibler son investissement en LMNP

Par définition, une location meublée n’a pas vocation à devenir un lieu de résidence sur du très long terme pour le loueur. Ainsi, si vous louez à un étudiant par exemple, le risque est grand de changer de locataire chaque année ou presque, et d’avoir des temps de latence entre deux locations. L’investissement en LMNP nécessite donc de bien réfléchir aux locataires visés et au produit mis à disposition. Il faut s’assurer que le logement concerné répond à une véritable demande et que celle-ci sera pérenne dans le temps, car les frais de gestion et d’entretien demeurent une charge même si le logement est inoccupé.

L’investissement en LMNP peut se révéler très intéressant du fait des nombreux avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier. Néanmoins, il convient de bien réfléchir avant de s’engager dans un tel projet et ne pas hésiter à s’entourer de professionnels qui sauront vous guider dans cette démarche afin d'éviter les faux pas.

En savoir plus sur le LMNP :

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