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La fiscalité en LMNP

Mis à jour le 24 février 2020
Mis à jour le 24 février 2020

L’investissement en LMNP, c'est-à-dire en loueur meublé non professionnel, permet de bénéficier de certains avantages fiscaux. Ceux-ci dépendent du statut juridique dont vous dépendez, qu’il s’agisse du régime micro-BIC ou du régime réel. Découvrez toutes les informations sur la fiscalité en LMNP ci-dessous.

Qu’est-ce que le LMNP ?

L’acronyme LMNP signifie loueur en meublé non professionnel, qu’il s’agisse d’immobilier ancien, neuf ou en VEFA (vente en futur état d’achèvement). Le LMNP constitue un dispositif fiscal ayant vocation à faire bénéficier les propriétaires de logements meublés destinés à la location de réductions d’impôt.

Le statut de logement meublé est clairement défini par la loi. Il ne s’agit pas d’installer un lit et un canapé pour y prétendre. Il existe une liste officielle comportant l’ensemble des éléments devant figurer dans le logement pour que celui-ci entre dans le cadre de la fiscalité en LMNP. Pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel, il ne faut pas que cette activité génère plus de 70 000 euros de revenus annuels ou plus de 50 % des revenus du foyer. Si ces seuils sont dépassés, vous relevez dans ce cas du statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Comment et quand obtenir le statut de LMNP ?

Les démarches pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel sont strictement encadrées par la loi, mais demeurent relativement simples. Il convient avant tout de remplir le formulaire intitulé Cerfa POi pour déclarer le début de votre activité en LMNP. Ce formulaire doit ensuite être transmis auprès du greffe du tribunal de commerce auquel vous êtes rattaché, et ce, dans un délai de 15 jours après le début de la mise en location. Vous obtiendrez ainsi un numéro SIRET vous permettant d’officialiser votre statut LMNP. À noter que s’il s’agit d’une location de tourisme vous devez vous tourner vers votre mairie pour effectuer une déclaration par le biais du formulaire Cerfa 14004.

LMNP, la fiscalité en micro-BIC

Si votre activité de loueur en meublé non professionnel vous rapporte moins de 23 000 euros par an, vous êtes automatiquement affilié au régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), à moins d’effectuer des démarches pour passer au régime réel (voir ci-dessous). Cette forme de fiscalité LMNP permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur l’ensemble des recettes locatives. Pour répondre à la question comment déclarer en LMNP micro-BIC, c’est simple. Il suffit d’inscrire les revenus issus de cette activité sur le formulaire 2042 C PRO à joindre à votre déclaration de revenus. Ainsi, si vous avez gagné 20 000 euros au titre des loyers encaissés, vous bénéficierez d’un abattement de 10 000 euros sur ce bénéfice. Attention, ce type de fiscalité LMNP se révèle intéressant uniquement si vos charges ne sont pas trop importantes. Si celles-ci dépassent 50 % des gains, il convient d’opter pour le régime réel, une solution qui peut s’avérer intéressante même si ce plafond de charges n’est pas atteint.

LMNP, la fiscalité en régime réel

Le régime réel est un système fiscal qui peut se révéler très avantageux pour un loueur en meublé non professionnel. Il permet de déduire l’ensemble des charges liées au logement mis en location. Il peut s’agir notamment des intérêts d’emprunt, des éventuels travaux, des frais de gestion, des frais de syndic, du renouvellement du mobilier, etc. Avec la fiscalité LMNP régime réel, il est donc possible de déduire l’ensemble de ces frais des recettes collectées au cours de l’année grâce aux loyers.

Un dispositif fiscal qui s’avère donc souvent plus avantageux que le micro-BIC. Mais attention, ce régime se révèle assez complexe et nécessite de faire appel à un expert-comptable pour ne pas commettre d’erreur. En plus du formulaire 2042 C Pro, il convient de remplir les formulaires 2031 et 2033.

Changer de régime fiscal est possible

Si vous vous lancez dans l’investissement locatif en LMNP, il est fort probable que vous soyez à vos débuts directement affilié au régime micro-BIC pour bénéficier d’une réduction de 50 % sur les recettes locatives de l’année écoulée. Ce régime correspond en effet à la majorité des loueurs en LMNP dont les revenus n’excèdent pas le plafond de 23 000 euros.

lmnp etudiant

Néanmoins, comme nous l’avons vu, avec l’aide d’un expert-comptable, il peut se révéler plus intéressant de choisir le régime réel. Vous pouvez opter pour cette solution dès la première année, mais il est également possible de changer de régime fiscal LMNP. Pour cela, vous devez vous adresser au SIE, le service des impôts des entreprises. Cette démarche doit impérativement être accomplie avant le 1er février de l’année en cours. Ainsi, si vous envisagez un changement de régime fiscal pour les revenus perçus au cours de l’année 2021, votre demande doit être adressée au SIE avant le 1er février 2021.

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