Réussir son investissement locatif
Acheter un logement pour investir permet de sécuriser et d'étoffer son patrimoine, un bien immobilier aura toujours une valeur dans le temps. Plus sûr que tout autre placement financier, votre investissement immobilier ne sera pas soumis aux fluctuations des marchés et vous permettra d'envisager sereinement l'avenir pour vous et vos proches.
Réussir son investissement locatif
Un appartement ou une maison sont des choses concrètes qui peuvent se revendre ou se transmettre, il peut aussi vous rapporter des revenus réguliers via les loyers perçus. Aussi, depuis plusieurs années, la pierre reste une valeur refuge qui a su conserver dans le temps la confiance des investisseurs notamment face à des marchés financiers versatiles.
De plus, la croissance démographique en France se poursuivant à la fois dans les métropoles et sur les littoraux, la demande en location y est particulièrement forte. La rentabilité d’un investissement immobilier est ainsi assurée dans de nombreuses régions, à vous de saisir les opportunités.
Comment choisir son investissement locatif ?
Lorsqu’il est question d’investissement immobilier locatif, la question se pose aussitôt de savoir quels types de biens privilégier : neufs ou anciens ? Mais également, pour quelle surface investir ? Il y a des avantages et des inconvénients dans les deux cas de figure dont il faut avoir bien conscience au moment de se lancer.
Dans le cadre d’un investissement locatif neuf, vous n’avez pas de travaux à prévoir. Le logement est déjà aménagé de façon pratique et fonctionnelle pour faciliter la vie de votre locataire et surtout, il est aux normes actuelles (RT 2012) !
Un investissement dans un logement neuf nécessite en revanche une enveloppe budgétaire plus importante que pour l’ancien.
Lors d’un investissement dans l’ancien, dans la très grande majorité des cas il est nécessaire de réaliser des travaux qui vont alourdir votre budget. En général, ces travaux portent sur la mise aux normes du logement et sur sa réhabilitation comme par exemple rénover le sol ou refaire les peintures.
Acheter dans le neuf et profiter de réductions fiscales
Si vous achetez dans le neuf, grâce à la loi Pinel ayant succédé à la loi Duflot depuis le 1er septembre 2014, vous pouvez obtenir une réduction d'impôt allant jusqu'à 21 % ! Et si vous investissez dans un meublé, le statut de Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP) classique vous offre la possibilité de défiscaliser le montant des loyers (l’amortissement combiné à la déduction des intérêts d’emprunt sur une période maximale de 30 ans). Il faut aussi noter l’existence de la loi Malraux vous permettant de bénéficier d’avantages fiscaux pour les bâtiments historiques.
Pour quel logement opter ?
Avant de débuter votre investissement locatif, il convient de définir précisément quels sont vos objectifs : location à long terme, achat d’un appartement pour y vivre plus tard ou y loger ses enfants, future résidence secondaire ? En répondant à ces interrogations, vous allez orienter votre recherche vers des typologies de biens qui correspondent à vos besoins avec leurs avantages et leurs inconvénients.
Quel type de bien privilégier ?
En France, le studio (T1) est une catégorie de logement très convoitée surtout dans les grandes villes universitaires comme Paris, Lyon, Toulouse, Renne, etc. Vous n’aurez aucun mal à y trouver un locataire, car le marché est extrêmement tendu et ce type de bien très recherché. La rentabilité d’un investissement immobilier avec une petite surface apparaît aussi plus importante que pour les appartements de taille moyenne ou grande.
C’est pourquoi nous vous conseillons de privilégier les achats dans les centres-villes et près des campus universitaires. Les studios sont aussi des biens abordables et donc accessibles à davantage de ménages souhaitant se lancer dans l’investissement locatif. En revanche, pour les petites surfaces le taux de rotation des locataires est élevé. Le studio est un logement temporaire pour les étudiants et les jeunes actifs. Il ne faut donc pas négliger le coût des remises en état et des travaux d’entretien fréquents.
Les surfaces moyennes et grandes sont des logements davantage destinés aux couples et aux familles. La demande est donc un peu moins forte et il est parfois plus compliqué de trouver les bons locataires. En revanche, le taux de rotation est beaucoup plus faible, en moyenne 3 ans et plus, contre 12 à 24 mois pour les studios. Il s’agit là d’un investissement locatif intéressant pour ceux dotés d’un budget conséquent et souhaitant profiter d’une gestion calme de leur logement.
La localisation, un critère déterminant
Tout aussi essentiel, la localisation du bien est la garantie pour vous de disposer d’une demande locative élevée. Le quartier dans lequel se situe votre location doit donc bénéficier de multiples avantages du point de vue du locataire : être desservi par les transports en commun, avoir des commerces et services de proximité, disposer d’espaces verts, d’écoles, d’établissements culturels, etc.
Il faut aussi penser à l’évolution du quartier, aux aménagements futurs planifiés et en quoi ces derniers vont modifier l’environnement actuel.
Il est aussi pertinent de prendre en considération les données socio-économiques : mobilité des habitants, PIB par habitant, répartition des revenus, taux de chômage, situation économique générale... Enfin, il est essentiel de tenir compte des prix pratiqués autour de votre bien pour situer votre loyer au niveau le plus approprié et éviter de rester sans locataire. La rentabilité de votre investissement immobilier en serait directement impactée.
Quels sont les avantages de l'investissement locatif ?
L'immobilier est une valeur sûre en matière d'investissement. L'immobilier où « la pierre », comme on le dit fréquemment est un actif réel, un bien tangible qui peut vous assurer des revenus réguliers, vous constituer une épargne, vous permettre de réaliser une plus-value... ou tout simplement vous loger, vous et votre famille, une fois la durée d'engagement révolue.
Un investissement solide à l'abri des fluctuations incertaines du marché bancaire. Des revenus locatifs réguliers, sécurisés (garanties locatives pour sécuriser le paiement des loyers) et indexés avec l’Indice de Révision des Loyers.
Selon le bien que vous achetez, vous profitez de certaines mesures de défiscalisation avantageuses comme le Pinel.
Toutefois, à l'issue de cet engagement, vous pouvez disposer de ce bien comme vous le souhaitez. Vous pouvez continuer à le louer pour générer des revenus réguliers, y habiter au titre de résidence principale ou secondaire ou bien encore le revendre pour disposer d’un capital immédiatement. Vous pouvez également le transmettre à vos proches.
L'assurance souscrite lors du prêt bancaire est une sécurité supplémentaire pour vos proches (prêt intégralement remboursé en cas de décès ou invalidité), vous serez ainsi serein quant à leur avenir.
Dans le cadre de l'investissement locatif avec prêt bancaire, le coût des assurances et les intérêts d'emprunt sont déductibles fiscalement. Les économies ainsi réalisées viennent alléger le coût de cette protection. Vous pouvez également profiter d'une assurance revente. Si l’on compare l’investissement locatif aux autres placements, celui-ci apparaît comme le plus complet. Il est à la fois rémunérateur et moins risqué par rapport à une épargne classique (Livret A, Assurance vie...), de plus votre bien immobilier peut vous apporter une plus-value à la revente.
Les autres placements financiers présentent les défauts suivants :
- Le livret A : faible rendement, plafonné à 22 950 €, limité à un seul livret par personne.
- Compte épargne logement (CEL) et Plan épargne logement (PEL) : épargne indisponible pendant 4 ans pour le PEL et 18 ans pour le CEL, un faible rendement, le plafonnement des montants (61 200 € pour le PEL / 15 300 € pour le CEL), la limitation à un seul livret par personne avec la possibilité de cumuler ces deux produits.
- L’assurance-vie : des frais de gestion élevés, des rendements faibles.
- L’investissement en bourse : des revenus incertains à cause de la fluctuation des marchés, une connaissance financière à développer pour savoir prendre les bonnes décisions au bon moment.
Comment protéger son investissement locatif ?
Se prémunir face aux risques éventuels qui peuvent survenir est l’une des clés de la réussite de votre investissement locatif. Il est essentiel de sélectionner le bon locataire, c’est-à-dire celui qui paiera tous les mois son loyer vous permettant de rembourser votre crédit immobilier. Vous avez donc intérêt à exiger le plus de garanties possibles vis-à-vis de ce dernier lors de l’étude du dossier : salaires, statut professionnel, caution, dépôt de garantie, mais aussi un garant physique dans certains cas. De son côté, le locataire doit souscrire de manière obligatoire à une assurance multirisques habitation.
Pour diminuer les risques d’impayés, vous pouvez souscrire à une Garantie des Loyers Impayés (GLI). Elle coûte entre 2 et 5 % du loyer annuel charges comprises et elle permet au propriétaire de se faire rembourser la somme d’argent correspondant au montant impayé. Certaines garanties peuvent être souscrites en complément selon les assureurs comme la garantie vis-à-vis des détériorations immobilières, la garantie de recours et de protection juridique ou encore la garantie vacance locative.
À noter qu’il est interdit par la législation de cumuler la GLI avec une caution (sauf si le locataire est étudiant ou apprenti). En matière de sécurisation des loyers, depuis 2016, le dispositif VISAL est en place en remplacement de l’ancienne (Garantie Universelle des Loyers) et concerne les jeunes étudiants non-boursiers jusqu’à l’âge de 30 ans. En cas d’impayé, c’est l’organisme Action Logement qui rémunère le bailleur.
Un investissement immobilier locatif reste malgré tout difficile à gérer pour un particulier seul, il faut en avoir conscience, les contraintes sont nombreuses. Pour éviter les écueils nous vous conseillons de vous entourer d’experts qui sauront répondre à toutes vos questions et vous accompagnerons dans les différentes démarches. Avec Pichet , vous avez la certitude de bénéficier de conseils en investissement immobilier de qualité et d’un large choix de résidences neuves où investir en toute sécurité.
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