Comment investir dans l'immobilier ?
L'investissement immobilier est un placement sécurisé qui prend de la valeur dans le temps. C'est l'investissement idéal pour se constituer un patrimoine solide surtout en période de crise. De plus, il existe de nombreux dispositifs pour faciliter votre investissement dans l'immobilier. Comment investir dans l'immobilier en 2021 ? Quels sont les meilleurs dispositifs fiscaux à votre disposition ?
Pourquoi réaliser un investissement immobilier ?
Il existe de très nombreux types d'investissements immobiliers. Le plus courant consiste à acheter un appartement ou une maison, et à placer ensuite ce logement en location pour percevoir un loyer. Le loyer est ensuite utilisé pour rembourser l’emprunt immobilier ou comme complément de revenu, si vous n’avez pas de remboursement à effectuer.
Les avantages de l'investissement immobilier
93 % des Français se déclarent très ou assez satisfaits de leur investissement immobilier locatif. L'explication d'un tel plébiscite est simple. C’est tout simplement parce que l'investissement immobilier offre de nombreux avantages et demeure extrêmement simple d'accès contrairement à certains placements financiers. L’immobilier est une valeur refuge qui a su conserver dans le temps la confiance des investisseurs notamment face à des marchés financiers instables et volatiles. Les taux immobiliers sont aussi au plus bas depuis plusieurs années, ce qui permet à de plus en plus de ménages de se lancer dans l'investissement locatif.
L'immobilier prend de la valeur dans le temps
Un patrimoine immobilier se transmet facilement
Obtenir des revenus réguliers
Des dispositifs pour faciliter votre achat et réduire votre impôt sur le revenu
Est-ce rentable d'investir dans l'immobilier ?
Oui très clairement. Avec un rendement locatif net moyen de 2,5 à 3 %, l’immobilier est à la fois l’investissement le plus sûr et le plus rentable actuellement.
Plus que les loyers perçus, en réalisant un investissement locatif, votre bien va s’apprécier dans le temps. Ainsi, sur les dix dernières années, le prix moyen des appartements et des maisons a progressé de 10 % en France. Dans certains cas comme dans les villes de Paris et de Bordeaux, l’augmentation a dépassé les 50 %. Après une hausse nationale comprise entre 2 et 3 % en 2019, les prix immobiliers ont continué à progresser fortement malgré la crise sanitaire. Sur l'année 2020, la hausse des prix dans l'ancien a été de 6,5 %. L’occasion de réaliser de belles plus-values, ce qui n’aurait pas été possible avec un placement financier ou une épargne classique.
L'investissement immobilier locatif vous permet ainsi de :
- Réduire le montant de son impôt sur le revenu grâce à différentes aides fiscales comme le Pinel
- Générer un complément de revenu avec les loyers perçus.
- En investissant vous pouvez commencer à préparer votre retraite. Vous pouvez acheter un bien, le mettre en location et puis y emménager une fois arrivée l’âge de départ à la retraite.
- Un investissement immobilier permet d'étoffer son patrimoine immobilier. Il est concret et peut se revendre ou se transmettre.
- Les différents dispositifs d'aides et les transactions sont bien encadrés et réglementés par l’État.
- La pierre étant un investissement sûr, vous aurez un ou des biens à transmettre pour aider votre famille. Avec l'investissement locatif vous protégez votre famille.
Comment réussir son investissement immobilier ?
Pour faire de votre investissement immobilier un succès, il est important de définir clairement au préalable, vos objectifs, votre budget ou encore l'emplacement de votre investissement. Voici nos conseils pour réussir votre investissement.
Définir ses objectifs
Afin de réussir votre investissement immobilier, vous allez devoir établir une stratégie efficace. Celle-ci va dépendre avant tout de vos revenus et de vos attentes. Vous devez définir clairement ces éléments avant même de commencer à sonder le marché immobilier.
Souhaitez vous accroître votre patrimoine ? Voulez-vous acheter un bien pour le placer en location et y déménager au moment de votre retraite ? Vous recherchez une source de revenu complémentaire ? Vous voulez réduire le montant de votre impôt sur le revenu en investissant dans l'immobilier neuf ? Il n’appartient qu’à vous de déterminer l’objectif et la finalité de votre placement immobilier.
Si votre ambition est d’avoir un complément de revenu rapidement, vous investirez de préférence dans un bien de petite surface et dans une ville à forte demande locative (par exemple, un studio dans une métropole ou sur la capitale).
Dans quels types de biens investir ?
La localisation
La situation du bien est un critère essentiel pour assurer le succès de votre investissement. Toutes les villes et régions ne bénéficient pas de la même dynamique sur le marché locatif. On ne peut que vous conseiller de vous renseigner sur la demande en logements dans le secteur où vous envisagez d’investir. Le but est d’éviter les mauvaises surprises et d’acquérir par erreur un bien pour lequel il n’y aura aucun locataire. Soit parce que ce territoire n’attire pas les habitants, soit parce que l’offre en logement y est supérieure à la demande.
Le type de bien
Le bien que vous allez proposer à la location doit correspondre à la demande, au besoin actuel en logement, du quartier et de la ville. Renseignez-vous sur le type d’habitants, s’agit-il plutôt de familles, d’étudiants ou de jeunes actifs ? Si vous êtes dans un secteur étudiant, les grandes surfaces, T4 ou plus se loueront plus difficilement par rapport à un studio. La vacance locative aura un impact immédiat sur la rentabilité de votre investissement.
Les studios et les petites surfaces de type T2 sont abordables à l’achat et se louent très bien près des universités et des centres-villes, là où se concentrent les étudiants et les jeunes actifs.
En revanche, dans ce type de bien, les locataires restent en moyenne moins de deux ans. Il est utile de prévoir le coût des éventuels travaux de réparation et d’entretien.
Au contraire, il faut un peu plus de temps pour trouver des locataires pour une maison, il s’agit souvent de familles, en revanche ces dernières restent en moyenne plus longtemps (plus de 3 ans) dans le logement. Votre investissement locatif gagne de ce fait en stabilité.
Il faut aussi imaginer l’évolution du marché immobilier local. Est-ce que votre bien est dans un secteur dynamique qui va prendre de la valeur à l’avenir ? Pensez aussi en termes de plus-value à réaliser pour faire de votre investissement immobilier un succès financier.
Comment faire pour investir dans l'immobilier ?
Le plus simple pour investir consiste à acheter un bien puis à le placer en location. Il pourra s'agir d'un bien loué nu, ou d'une location meublée. Les conditions sont différentes ainsi que le régime d'imposition. Si vous faites l'acquisition d'un logement en VEFA par exemple vous bénéficiez d'aides fiscales comme avec le Pinel ou le Censi Bouvard.
Investir tout en réduisant ses impôts avec le Pinel
Un achat immobilier coûte en moyenne 10 à 20 % plus cher qu’un achat immobilier dans l’ancien. Cependant réaliser un investissement locatif dans le neuf ouvre droit, avec le Pinel, à une réduction d’impôt très intéressante. La réduction est calculée sur le prix d’achat du logement et elle peut se monter jusqu’à 63 000 €. Il faut s’engager en contrepartie sur une durée de 6 ou 9 ans (prolongeable jusqu’à 12 ans). Grâce au Pinel, votre effort financier est minime, puisque les loyers perçus vont rembourser votre crédit immobilier.
Après la période d'engagement Pinel, vous pouvez continuer à percevoir les loyers, revendre votre bien pour réaliser une plus-value ou alors utiliser celui-ci en tant que résidence principale ou secondaire. Le Pinel est un dispositif particulièrement attractif puisqu’il vous permet d’accroître votre patrimoine tout en réduisant vos impôts.
L'investissement en location meublée avec le LMNP
Une location meublée offre une rentabilité supérieure de 10 à 15 % par rapport à une location nue. En faisant l’acquisition d’un logement meublé que vous placez en location, vous entrez dans la catégorie LMNP (loueur meublé non professionnel). En fonction du régime d’imposition choisi, Micro BIC ou Réel, vous aller profitez d’avantages fiscaux extrêmement intéressants. Avec le Micro BIC vous bénéficiez automatiquement d'un abattement forfaitaire de 50 % sur l’ensemble des recettes annuelles locatives. Et avec le régime Réel, vous allez déduire l’ensemble des charges (amortissement).
Avec la loi Censi-Bouvard qui s’applique aux programmes immobiliers neufs, vous profitez d’avantages fiscaux supplémentaires. En investissant dans un logement meublé au sein d'une résidence avec services, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11 % du prix hors taxes du logement acheté. Le montant maximal de la réduction est de 33 000 euros à répartir sur neuf ans. Et si une année, le montant de la réduction d'impôt dépasse vos impôts à payer, vous pourrez reporter le solde l'année suivante pendant 6 ans. De plus, en faisant l'acquisition d'un appartement meublé en résidence de services, vous allez récupérer la TVA à 20 % sur le prix d'achat. La plus-value à la revente du logement Censi-bouvard est imposable mais des abattements sont applicables selon le nombre d’années de détention (après 22 ans, l’exonération est totale).
D'autres dispositifs fiscaux pour investir
Trop souvent méconnu, l’achat immobilier en démembrement offre pourtant de multiples avantages. Le démembrement est un dispositif par lequel l’usufruit d’un bien est séparé de la nue-propriété.
Concrètement cela signifie qu’en achetant la nue-propriété d’un bien, à une valeur inférieure au prix d’achat normal, vous ne percevez pas de loyer (ni ne payez d’impôt) sur ce bien. Cependant après une période déterminée de 15 ans, vous récupérez la pleine possession de votre achat que vous pouvez continuer à louer, y emménager ou le revendre et réaliser une plus value.
Où réaliser un investissement locatif ?
L’une des clés d’un investissement réussi, c’est la qualité de l’emplacement de votre bien. Certaines régions offrent d’excellentes opportunités notamment l'Île-de-France, les littoraux ou la région de Bordeaux idéales pour investir.
Investir en Île-de-France
L’Île-de-France est la région la plus dynamique de France et la toute première d’Europe en PIB. Elle concentre à la fois les activités, les sièges de multinationales et les universités, si bien que le marché locatif est extrêmement tendu. En choisissant d’investir dans l’immobilier à Paris et dans les départements alentours, vous avez la garantie de trouver rapidement un locataire.
De plus, dans le cadre du Grand Paris Express, qui prévoit l’aménagement de 200 kilomètres de lignes de métro supplémentaires, de nombreuses opportunités immobilières se créent autour des futures gares. Les programmes immobiliers neufs et les grands travaux d’aménagement se multiplient autour de ces pôles en devenir. Il existe dès maintenant à proximité de nombreuses opportunités d’investissement locatif dans le neuf. L’appel à projet « Inventons la métropole du Grand Paris » qui vise à améliorer la qualité de vie des Franciliens participe à cette dynamique de construction de logements neufs.
Par ailleurs, l’évolution des prix ces cinq dernières années montre que toute la région connaît une belle croissance, et notamment à Paris. La hausse frôle les 30 % dans la capitale ces cinq dernières années et se révèle supérieure à 10 % dans la petite couronne. Pour les investisseurs locatifs, cela représente des plus-values extrêmement profitables.
Les littoraux français ont la cote
Bénéficier d’un climat clément et d’un cadre de vie agréable sont des éléments incontournables quand il s’agit de choisir un logement. C’est pour cela que les Français, actifs et retraités, mais aussi les touristes plébiscitent les bords de mer. 50 % des personnes ayant entre 50 ans et 60 ans envisagent de changer de région une fois à la retraite, et leur destination favorite se situe généralement sur le littoral Atlantique. Aujourd’hui, les littoraux français accueillent déjà 1 habitant sur 10, et les spécialistes prévoient une croissance démographique de plus de 4,5 millions d’habitants supplémentaires d’ici 2040.
Toutes les villes du littoral français ne sont pas aussi intéressantes pour réaliser un investissement locatif. Il est important de choisir des stations balnéaires qui vivent tout au long de l’année, proches d’aires urbaines dynamiques et qui sont connectées au reste du pays, par exemple le Pays basque ou le bassin d’Arcachon. Le but est de ne pas miser exclusivement sur les locations saisonnières pour rentabiliser votre investissement.
Investir dans un appartement ou une maison en bord de mer, c’est pour vous la garantie d’une rentabilité pérenne et d’un patrimoine immobilier implanté dans un décor privilégié.
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