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Qu'est ce que l'encadrement des loyers ?

Mis à jour le 26 octobre 2020
Mis à jour le 26 octobre 2020

L’encadrement des loyers est un dispositif visant à réguler le montant des loyers dans certaines zones géographiques. Le but est d’empêcher les loyers d’augmenter de manière inconsidérée. Quels sont les logements concernés ? Comment s’applique l’encadrement des loyers ?

 

Comment sont déterminés les loyers ?

En règle générale, le loyer d’un logement est fixé librement par son propriétaire. L’encadrement du prix consiste à limiter le montant du loyer si le logement se situe dans une "zone tendue". Les zones tendues correspondent à des métropoles et des zones d'urbanisation de plus de 50 000 habitants où il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande en logements.

L’offre de location y est insuffisante et par conséquent le niveau des loyers apparaît trop élevé. Pour remédier à cette situation, les pouvoirs publics ont imaginé différentes mesures visant à limiter les hausses abusives des loyers.

Découvrir les zones tendues

L’encadrement en zone tendue

L’encadrement des loyers s’applique dans les zones tendues. L’encadrement fonctionne pour toutes les locations vides ou meublées. Il doit s’agir de locations à usage de résidence principale, les résidences secondaires n’entrent pas dans le dispositif d’encadrement des loyers. Le prix d’un loyer en zone tendue se fixe selon différentes modalités détaillées ci-dessous :

  • Le montant du loyer n’est pas encadré .  Lorsqu’il s’agit d’une première location faite par le propriétaire, si le logement n’a pas été occupé pendant 18 mois ou encore si le logement a fait l’objet de travaux depuis moins de 6 mois dont le coût dépasse le montant du loyer annuel.
  • Le montant du loyer peut être réévalué par le propriétaire chaque année  . Si cela est prévu dans le bail ou lors d’une nouvelle mise en location (si le logement a été libéré depuis moins de 18 mois). Dans les deux cas, il y a une procédure précise à respecter de la part du propriétaire.

 

Lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut lors du renouvellement de bail proposer un loyer plus élevé au locataire. Pour cela, il doit prouver que le loyer qu’il pratiquait jusqu’alors est en dessous des prix du marché. Le propriétaire doit identifier un certain nombre de loyers dans des logements comparables sur le même type de biens et dans la même zone géographique.

Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des autres loyers référencés et ne peut pas dépasser certaines limites. La hausse ne doit pas excéder 50 % de la différence entre le montant moyen des loyers de référence dans le voisinage et le dernier loyer appliqué. Ou alors, l’augmentation annuelle du loyer doit être égale à 15 % du coût réel des travaux (rénovation, mise aux normes).

Le propriétaire doit ensuite adresser sa proposition au locataire au moins six mois avant la fin du bail par lettre recommandée ou acte d’huissier. La proposition doit contenir le montant du nouveau loyer et les références qui ont servi à le calculer. Le locataire doit faire parvenir sa réponse au moins quatre mois avant la fin du bail pour valider ou refuser la hausse de loyer demandée.

Lorsqu’un logement est remis sur le marché moins de 18 mois après avoir été occupé. Le nouveau loyer appliqué ne peut pas excéder le dernier loyer payé par le locataire. Cependant, si le montant du loyer n’avait pas été modifié lors des 12 derniers mois, le propriétaire peut augmenter le loyer en tenant compte de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Le calcul est le suivant :

Le nouveau loyer proposé = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l'année précédente.

L’indice de référence des loyers

Les évolutions apportées par les lois ALUR et ELAN

Paris est la ville de France où les loyers sont les plus élevés. 31 € le mètre carré en moyenne au sein de la capitale contre 13 € le mètre carré dans le reste du pays*. Se loger est une contrainte importante pour les locataires qui doivent fournir un gros effort financier.

On comprend mieux pourquoi la ville a choisi d’expérimenter en premier le dispositif d’encadrement des loyers.

*source Seloger

La première expérimentation à Paris

L’encadrement des loyers est l’une des mesures phare de la loi ALUR votée en 2014. Dans les villes concernées comme à Paris, des loyers de référence sont établis pour chaque type de logement, et ce à partir de plusieurs indicateurs.

À Paris, le loyer de référence dépend :

centre-ville

Du quartier, Paris en compte 80
 

quartier

Du type de logement : location nue ou meublée

quartier tranquille

De la date de construction, quatre époques sont déterminées

plan logement

Du nombre de pièces du logement du studio au 5 pièces et plus
 

Ces loyers de référence fournis par un observatoire sont ensuite majorés de 20 % et fixés par arrêté préfectoral. Ils constituent le maximum en termes de loyer que peut exiger un bailleur. Si celui-ci augmente le loyer au-delà de cette limite, le locataire est en droit d’intenter une action en diminution de loyer.

L’encadrement des loyers a été testé jusqu’en novembre 2017 à Paris et jusqu'en octobre 2017 à Lille. La justice administrative a dans les deux cas annulé le dispositif.

La nouvelle phase d’encadrement à Paris depuis 2019

Dans le cadre de la loi ELAN votée en novembre 2018, l’encadrement des loyers a été réintroduit à titre d’expérimentation au sein de la ville de Paris. Un arrêté publié en date du 28 mai 2019 fixe sur la totalité de la ville de Paris les montants des loyers de référence. Là encore, toute révision du loyer devra se limiter au loyer de référence majoré de 20 %.

L’intégralité du territoire communal de Paris est concernée par la remise en place de l’encadrement des loyers. Le texte précise toutefois que cette nouvelle expérience ne durera pas plus de cinq ans, dans un premier temps du moins.

Tous les contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019 doivent prendre en compte le double cadre législatif de l’encadrement des loyers en zone tendue et du loyer de référence fixé par arrêté préfectoral (qui s’applique à Paris depuis la loi ELAN).

En cas d’infraction constatée, « le bailleur devra mettre en conformité le contrat de location et rembourser les loyers trop-perçus dans un délai de 2 mois à compter de la mise en demeure ». Si le bailleur ne se met pas en conformité dans le délai imparti, le préfet pourra infliger une amende administrative de 5 000 € pour une personne physique et de 15 000 € pour une personne morale.

Pour découvrir en temps réel l’encadrement des loyers à Paris, le gouvernement a mis au point une carte interactive.

En savoir plus

Vers une extension du dispositif à travers tout le territoire

D'après la loi ELAN, toutes les communes de plus de 50 000 habitants où il existe « des tensions anormales » dans le secteur locatif sont susceptibles de pouvoir organiser un encadrement des loyers. L’expérimentation est prévue pour une durée de 5 ans jusqu’en 2023 et les demandes pour l’installation du dispositif doivent être faites par les communes intéressées avant le 24 novembre 2020.

Pour que l’encadrement des loyers soit possible dans une ville ou un secteur déterminé, il faut respecter 4 conditions :

  • Noter un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social.
  • Relever un niveau de loyer médian trop élevé.
  • Connaître un faible taux de construction sur les 5 dernières années.
  • Avoir peu de perspectives de construction de logements neufs.

Au final, plusieurs dizaines de villes comme les métropoles de Lyon ou Aix-Marseille sont susceptibles de mettre en place l’encadrement des loyers.

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