Fermer

La garantie décennale

Mis à jour le 26 février 2020
Mis à jour le 26 février 2020

Après la livraison des travaux, votre logement est garanti pendant une période de 10 ans, c'est ce qu'on appelle la "garantie décennale".

La garantie décennale

Après la livraison du logement, vous disposez de trois principales garanties pour protéger votre habitation, dont la garantie décennale. Tous les types de défauts ne sont pas couverts par la garantie décennale, il s’agit des dommages dans le bâtiment qui compromettent sa solidité ou qui le rendent inhabitable. Si vous constatez des malfaçons, vous devez en avertir le maître d’ouvrage qui se retournera contre le constructeur pour que ce dernier répare les dommages qui sont apparus.

Comment fonctionne la garantie décennale ?

L’assurance construction qui marque la création de la garantie décennale a été instituée en 1972 dans le cadre de la loi Spinetta. Cette dernière stipule que :

  • Tout constructeur est soumis à un régime de responsabilité décennale lorsqu’il entreprend des travaux sur un bâtiment neuf ou ancien. Il peut s’agit de travaux de construction, de reconstruction, de réhabilitation ou de rénovation. Le constructeur peut être : un entrepreneur, un maître d'œuvre, un architecte, un lotisseur, un bureau d’étude, etc. ou une personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage (maçon, électricien...). À noter que les constructeurs étrangers sont aussi soumis aux mêmes obligations. Le constructeur doit obligatoirement souscrire à une assurance-dommage décennale pour couvrir la garantie décennale et ce avant l’ouverture du chantier.
  • Le maître d’ouvrage (par exemple : le promoteur immobilier) doit également de son côté souscrire à une assurance de dommage (« l’assurance dommages-ouvrage »).

 

Un constructeur engage sa responsabilité pour 10 ans en cas de dommage sur un ouvrage. Et cette responsabilité se transmet en cas de revente du bâtiment.

appartement neuf
Démarrez votre projet

Découvrez tous nos appartements neufs

Quels sont les dommages concernés par la garantie décennale ?

Les dommages couverts par la garantie décennale sont spécifiés à l’article 1792 du Code civil : « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. »

D’après le Code civil, la garantie décennale concerne ainsi deux types de dommages distincts :

centre-ville

Les dommages qui touchent et menacent la solidité du bâtiment et de ses équipements indissociables.

Par exemple : un risque d’effondrement, l’affaissement d’un plancher, une malfaçon dans les fondations, un défaut dans la charpente ou la toiture… Les équipements indissociables sont des éléments qui ne peuvent être déplacés, démontés ou remplacés sans abîmer ou enlever une partie de la structure du bâtiment comme les canalisations encastrées ou les installations de chauffage central.

architecture neuf

Les dommages qui rendent inhabitable le bâtiment.

Cela signifie que les habitants ne peuvent pas jouir pleinement de leur logement. Par exemple : les fissures sur un mur, la façade ou la toiture, les infiltrations d’eau, un défaut d’isolation thermique des murs, un dysfonctionnement des équipements de chauffage (pompe à chaleur).

 

En savoir plus

Pour résumé, la garantie décennale s’applique au gros oeuvre, les éléments dits mobiles comme les portes et les fenêtres sont exclus de cette garantie. Dans le même ordre d’idées, les dommages dits esthétiques ne sont pas pris en compte par la garantie décennale, les petites fissures, les modifications de couleurs de matériaux (l’altération des teintes) car ils ne remettent pas en cause la solidité de la construction ni l’usage du bâtiment. C’est le cas aussi des dégâts liés à la pose d’équipements dissociables (radiateurs, robinetterie…) qui sont eux couverts par la garantie biennale. Enfin, les dégâts résultant d’une cause étrangère, de l’usure ou de l’usage des habitants n’entrent pas dans le cadre de la garantie décennale. 

Combien de temps fonctionne la garantie décennale ?

Selon l'article 1792-4-1 du Code civil « Les actions en responsabilité dirigées contre un sous-traitant en raison de dommages affectant un ouvrage ou des éléments d'équipement d'un ouvrage mentionnés aux articles 1792 et 1792-2 se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux. »

La garantie décennale ou l'assurance de responsabilité civile décennale couvrent les dommages qui apparaissent sur un logement pendant 10 ans. Ce délai démarre à la signature de la réception des travaux lorsque le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage (avec ou sans réserve). Dans les faits, la garantie décennale peut s’étendre au-delà des 10 ans lorsqu’une action en justice portant sur un dommage dans le bâtiment est menée pendant la période de couverture de la garantie. Si la procédure s’étend sur plusieurs mois, la garantie durera 10 ans plus les mois qu’a duré l’action en justice

Comment faire fonctionner la garantie décennale ?

Si vous avez acheté un logement neuf auprès d’un promoteur dans le cadre d’une vente en état de parfait achèvement (VEFA), c’est à celui-ci d’intervenir en qualité de maître d’ouvrage. Dès que vous remarquez un vice ou une malfaçon, il faut avertir le promoteur par lettre recommandé en précisant les malfaçons constatées. Si les défauts observés sont relatifs aux parties communes, c’est au syndic de copropriété à alerter le promoteur. Ce dernier met ensuite en demeure le constructeur de procéder aux réparations, si celui-ci refuse ou ne réalise pas les travaux dans les délais impartis, il est ensuite possible de saisir le tribunal de grande instance.

Dans le cas où la société de construction n’existe plus ou est insolvable, le maître d’ouvrage peut se retourner contre la compagnie d’assurance à laquelle avait souscrit le constructeur.

Pour éviter aux habitants l’attente d’un procès et faciliter la résolution de ce type de conflit, le législateur a créé l’assurance dommages-ouvrage.

Le principe de l’assurance dommages-ouvrage

Toute personne ou entreprise comme un promoteur qui fait réaliser des travaux de construction doit obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier (Article L242-1 du Code des assurances). En cas de sinistre, cette assurance permet de rembourser rapidement la totalité des travaux de réparation couverts par la garantie décennale. Le sinistre doit être déclaré auprès de l’assureur qui dispose d’un délai maximal de 90 jours pour présenter une offre d’indemnité. Si l’assureur refuse d’appliquer la garantie d’assurance-dommages, le maître d’ouvrage a la possibilité de saisir le Bureau central de tarification.

L’assurance dommage-ouvrage prend effet après la garantie de parfait achèvement (1 an après la livraison de la construction) et se termine en même temps que la garantie décennale.

L’assurance dommages-ouvrage sert à préfinancer la réparation des dommages qui entrent dans le cadre de la garantie décennale. Le but est de ne pas attendre une décision de justice qui statuera sur les responsabilités de chacune des parties pour engager les travaux qui touchent à la solidité de la construction ou procéder au remboursement des travaux. À charge ensuite à l’assureur de faire un recours contre le constructeur responsable.

En savoir plus sur les avantages du neuf :

Besoin d'un conseil ?

Un conseiller vous recontactera pour apporter une réponse personnalisée à votre projet

Besoin d'un conseil ?