Prix de l’immobilier neuf : la baisse est amorcée
Depuis le début de l’année 2024, le marché immobilier présente des opportunités intéressantes pour les investisseurs. Selon une étude de Meilleurs Agents parue en janvier 2024, l’année 2023 a représenté une secousse importante pour le secteur, avec un volume de transaction à la baisse. La conséquence, c’est un recul des prix sans précédent depuis 2013. C’est une bonne nouvelle quand vous souhaitez concrétiser un projet : au niveau national, les prix ont baissé de 1,8 %.
Dans certaines villes, la décrue a été plus importante encore. À Nantes et Lyon, les prix des biens ont respectivement chuté de 8 % et 5,9 % en 2023. À Paris, les prix sont repassés « sous la barre symbolique des 10 000 €/m² à l’automne » (-5,3 %). L’année 2024 semble partie sur la même lancée. Le spécialiste estime la baisse des prix de l’immobilier à 4 % sur l’année, pour l’ensemble de la France.
Baisse des taux d’emprunt, décote… 2024 est une bonne année pour investir
En parallèle de la baisse des prix à l’achat, la maîtrise de l’inflation commence à entraîner un léger recul des taux d’emprunt. En février, ils baissaient de 0,1 point selon le courtier Empruntis, pour un taux moyen autour de 4 %. Si les prix à la consommation continuent de reculer, les taux peuvent encore davantage décroître dans l’année.
Enfin, les investisseurs peuvent bénéficier de belles opportunités puisque de nombreux promoteurs proposent des baisses de prix qui facilitent l’achat. Ainsi, les prix sont revus à la baisse. Si vous présentez un dossier solide, vous pouvez essayer de négocier davantage votre taux d’emprunt.
Tic-Tac : En 2024, il faut avoir le sens du timing. Votre objectif : acheter au prix le moins cher ! Selon Meilleurs Agents, la baisse de ce début d’année a continué jusqu’au printemps et confirme une stabilisation des prix.
Crédit et fiscalité : vos intérêts d’emprunt peuvent être déductibles d’impôt
Contrairement aux primo-accédants, les investisseurs empruntent sans difficulté. À condition tout de même de satisfaire les critères des banques. Pour trouver le meilleur crédit, vous devez soigner votre dossier d’emprunteur. La première règle est d’avoir une idée précise du prix d’achat du logement visé et des mensualités locatives attendues.
Pour appuyer votre dossier, vous pouvez insister sur la déduction des intérêts d’emprunt des revenus locatifs auprès de l’administration fiscale. En effet, les investisseurs soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire les intérêts des emprunts pour l’acquisition, la construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration d’un bien de leur revenu net foncier. Les intérêts sont calculés sur la base du taux appliqué au capital emprunté. Ils sont détaillés, mois par mois, sur l’échéancier de prêt fourni par votre organisme prêteur.
Et le groupe Pichet possède un service de courtage interne qui vous aidera à monter votre dossier et à négocier les meilleurs taux auprès de nos établissements bancaires partenaires !
Propriétaire bailleur : le montant des loyers est en augmentation
En raison de la hausse des taux d’emprunt ces derniers mois, beaucoup de particuliers ont repoussé à plus tard leur projet d’achat immobilier. Ils sont restés locataires. En conséquence, le marché locatif est tendu, particulièrement dans les grandes villes. C’est un contexte porteur pour les investisseurs car les candidats à la location sont nombreux. Avec cette forte demande et une offre limitée, les loyers sont à la hausse.
Selon le spécialiste de la location meublée Lodgis, les loyers ont augmenté de 1,09 % en Île-de-France en fin d’année 2023. En région, ils ont augmenté de 5,23 %. Bordeaux (+10,58 %) et Aix (+14,54 %) affichent des hausses particulièrement marquées.
À savoir
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Pour bien acheter, pensez localisation, localisation, localisation…
C’est la règle absolue de l’investissement locatif : il faut acheter dans des villes porteuses. C’est-à-dire celles où les prix de l’immobilier sont attractifs et où les loyers sont élevés et/ou à la hausse. Vous pouvez notamment orienter votre choix vers :
- L’Île-Saint-Denis, en région parisienne, offre de belles opportunités. Aux portes de Paris, il est possible d’investir à un prix intéressant et de trouver des locataires aisément. Globalement, toutes les villes proches de Paris et bien desservies par le métro tirent leur épingle du jeu.
- Marseille. La cité phocéenne continue d’attirer de nouveaux habitants depuis la crise du Covid. Pour les investisseurs, c’est une aubaine. Les prix de l’immobilier sont largement inférieurs à ceux de la capitale (2983 euros/m² en moyenne pour un T3, selon les données de la Fnaim) et les loyers sont orientés à la hausse (+7,1 % en cinq ans).
- Saint-Malo. La ville peut aussi constituer un investissement intéressant. De plus, il s’agit d’une localisation propice à passer une retraite tranquille. Vous pouvez envisager de vous installer plus tard dans le logement mis aujourd’hui en location. Dans cette ville, les loyers continuent d’augmenter. À l’achat, le marché semble se stabiliser.
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Pinel : il est encore temps d’investir en 2024
Le dispositif d’investissement Pinel va définitivement disparaître en 2024. Il vous reste peu de temps pour en bénéficier et agrandir votre patrimoine tout en réduisant votre imposition. Le Pinel offre une réduction d’impôt croissante selon la durée de mise en location. Elle est de :
- 9 % si le bien est loué six ans,
- 12 % s’il est loué pendant neuf ans,
- 14 % pour 12 ans en location.
Bon à savoir
La réduction d’impôt est limitée pour chaque investisseur à deux logements maximum par an, dans la double limite de 300 000 € et d’un plafond de 5 500 euros par m² habitable.
Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit respecter différentes conditions :
- Le bien est situé dans un bâtiment d'habitation collectif,
- Les loyers sont plafonnés en fonction de la localisation du bien et des revenus du locataire,
- Le logement respecte un niveau minimal de performance énergétique,
Il est construit dans une zone où la demande locative est supérieure à l’offre.
LMNP, un statut toujours confortable |