Investissement locatif : les avantages des biens immobiliers de petite surface
Sur le marché de l'immobilier locatif, le studio ou le T1 constitue l'investissement présentant la meilleure rentabilité. Ce type de bien se caractérise par sa petite surface. Son prix au mètre carré est généralement plus cher qu'un appartement T2 ou T3. Cependant, il affiche un meilleur rendement locatif que les grandes surfaces. En effet, le taux de rendement locatif d'un studio peut atteindre 7 %, notamment dans les villes étudiantes et les bassins d’emplois.
La contrepartie de ce type de logement prisé des étudiants et des jeunes actifs ? Un turn-over plus élevé qui s'explique par une durée moyenne de location de 2 ans environ. Ici, le rendement locatif peut être impacté par un risque de vacance locative plus grand et des dépenses de travaux de rafraîchissement plus fréquentes.
Choisir un appartement T3 pour son investissement dans l'immobilier locatif
Opter pour l'achat d'un T3 paraît pertinent pour l'investisseur immobilier qui recherche une cible de locataires plus large. Parmi les avantages de ce type de bien, citons les points suivants :
- un prix au m² plus attractif ;
- une forte demande sur le marché de la location immobilière ;
- un rendement locatif affichant un taux annuel compris entre 3 et 5 % ;
- un faible turn-over locatif, avec moins de risque de vacance et de dépenses de travaux ;
- un bien immobilier liquide, facile et rapide à vendre à un bon prix.
Réussir son investissement locatif en optant pour une maison
Opter pour l'achat d'une maison demande une mise de départ plus importante que pour un bien immobilier de petite surface. Cependant, ce type d'investissement garantit de nombreux avantages : demande locative soutenue, stabilité de la location sur le long terme, loyers réguliers, peu de turn-over locatif, etc. En termes de rentabilité locative, cette catégorie de bien immobilier affiche un taux compris entre 3 et 5 % en moyenne.
Pinel ou LMNP : quel dispositif choisir pour son investissement locatif ?
En matière d’investissement locatif, le choix du bien immobilier est en partie conditionné par le dispositif fiscal pour lequel l'investisseur souhaite opter. En effet, un investissement en loi Pinel, par exemple, implique de focaliser son choix sur un appartement neuf exclusivement. Défiscaliser en LMNP (location meublée non professionnelle) permet d'investir indifféremment sur le marché immobilier ancien ou neuf et sur tout type de bien : appartement ou maison.
Quel type de bien choisir pour un investissement locatif en loi Pinel ?
Avec le dispositif Pinel, le bien immobilier est indissociable des avantages fiscaux. Son choix influence la rentabilité globale de l'investissement locatif. En règle générale, ce sont les studios, T2 et T3 qui sont privilégiés. La raison de ce choix ? Le coefficient multiplicateur Pinel qui avantage les petites surfaces. Pour mieux comprendre, étudions en détail la formule de calcul du plafond de loyer maximum d'un logement Pinel.
Calcul du plafond de loyer pour un investissement immobilier en loi Pinel
La formule de calcul d'un loyer Pinel est la suivante : surface utile Pinel × coefficient multiplicateur Pinel × barème Pinel.
- Surface utile Pinel = surface habitable + moitié de la surface des annexes (8 m² maximum).
- Coefficient multiplicateur Pinel = (19 / surface utile) + 0,7.
Le coefficient multiplicateur Pinel est plafonné à 1,2.
Investissement en loi Pinel : les biens de petite et moyenne surfaces avantagés
Jusqu’à 38 m² de surface utile, le coefficient multiplicateur Pinel est à son maximum, soit 1,2. Au-delà de ce seuil, il décroît progressivement. Ceci a des conséquences sur la rentabilité de l'investissement immobilier en Pinel. Pour un bien immobilier de petite et moyenne surface, le loyer est majoré. Pour un bien immobilier de grande surface, le loyer est minoré.
Pour rappel : le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt sur les revenus pour tout investissement locatif réalisé sur le marché du neuf. Le bien immobilier doit être localisé dans une zone Pinel en France métropolitaine ou en outre-mer. Pour prétendre aux avantages fiscaux Pinel, l'investisseur prend un engagement locatif d'une durée de 6 à 12 ans. Le logement est proposé en location nue et à usage de résidence principale. Le taux de réduction d’impôt Pinel varie de 12 % à 21 %.
Quel type de bien choisir pour un investissement locatif en LMNP ?
Le dispositif LMNP (location meublée non-professionnelle) permet de bénéficier de réductions d’impôts pour l’achat d’un bien immobilier destiné à la location meublée. Dans le cadre de la LMNP, les charges peuvent être déduites des revenus locatifs. En location meublée non professionnelle, le choix du bien immobilier est plus large. L'investissement locatif peut porter sur un logement neuf ou ancien, un appartement, une maison ou une résidence de services.
Choisir un bien immobilier neuf ou ancien pour son investissement locatif en LMNP dépend des avantages suivants :
- récupération de la TVA pour un bien immobilier neuf ;
- amortissement possible pour un bien neuf ou ancien ;
- exonération d'impôt sur les plus-values après une durée de détention du logement de 22 ans ;
- choix du régime fiscal.
Le micro-BIC est l'imposition sur la moitié des revenus générés par la location. Le régime réel permet la déduction des charges (y compris les intérêts du crédit immobilier) des revenus générés par la location.
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