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Les 7 questions à se poser avant d’investir dans le neuf

En tant qu’investisseur, vous devez vous poser de nombreuses questions avant de vous lancer dans un projet d’achat immobilier. Quelle est votre stratégie d’investissement ? Quel logement choisir ? Quels sont les frais annexes à prendre en compte ? Plus votre projet est préparé en amont, plus vous optimisez votre projet d’achat.

1/ Pourquoi investir dans l’immobilier ?

C’est la première question à vous poser avant d’investir. La réponse apportée permet de définir clairement votre projet immobilier. Cela implique de vous demander dans quel type de bien vous souhaitez investir, de définir un emplacement et une typologie de locataire. Vous saurez également si vous pouvez vous appuyer sur l’un des dispositifs d’aide à l’investissement locatif disponible dans l’immobilier neuf.

Par exemple, quand vous souhaitez compléter vos revenus, une petite surface dans une métropole à proximité des écoles et des universités peut s’avérer pertinente. C’est un logement susceptible d’intéresser la cible étudiante. Pour préparer votre retraite, vous aurez intérêt à investir dans un logement apte à prendre de la valeur dans le temps. Il peut être situé dans un quartier en pleine réhabilitation, par exemple. Il peut aussi s’agir d’un bien immobilier situé dans une région où vous voudriez vivre plus tard, pour votre retraite notamment. Quand votre objectif est de réduire votre pression fiscale, vous pouvez vous tourner vers les logements éligibles au dispositif Pinel+ (disponible depuis le 1er janvier 2023). Ce dernier vous permet d'obtenir une réduction d'impôt jusqu'à 21% du prix d'achat total du bien immobilier, dans la limite de deux investissements par an, à hauteur de 300 000 € maximum par an et par foyer fiscal. En contrepartie, le logement doit être mis en location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

2/Pourquoi choisir l’immobilier neuf ?

Pour un achat en immobilier neuf, les frais de notaire sont moins élevés que dans le parc existant (2% à 3% dans l’immobilier neuf contre 7% à 8% dans l’ancien). En achetant du neuf, vous investissez dans un logement construit selon les dernières normes environnementales. C’est un atout important, pouvant rendre votre placement concurrentiel sur le marché de la location. En effet, celui-ci consommera moins d’énergie ou d’électricité… Face à la flambée des prix de l’énergie et aux normes encadrant la mise en location des passoires énergétiques, vous disposerez d’un logement plus performant : les appartements et maisons neuves répondent à la norme RE 2020. Ils affichent des étiquettes énergie après DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) équivalente à la lettre A, soit la plus haute.



Par ailleurs, en investissant dans l’immobilier neuf vous disposez d’une possibilité de personnaliser le logement grâce aux Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA). Ces derniers permettent de retirer une baignoire au profit d’une douche ou de modifier l’emplacement des prises et interrupteurs, par exemple. Votre bien immobilier neuf offre des garanties protégeant votre logement et votre démarche d’achat. La première de ces garanties est celle du prix de vente définitif. Cette clause est introduite dans le contrat de vente définitif. Elle vous assure que le coût du logement n’évoluera pas. Elle s’accompagne de la garantie financière d’achèvement de l’immeuble. Celle-ci prévoit que la construction de l’immeuble sera menée à son terme, même en cas de difficulté financière du promoteur.

Les 4 garanties qui couvrent votre bien immobilier neuf

 

Le logement est aussi protégé dès sa livraison, avec la garantie de parfait achèvement. Grâce à elle, vous êtes assuré contre les vices et malfaçons que vous pourriez découvrir dans le bien pendant 1 an. La garantie biennale couvre le bon fonctionnement des équipements indissociables à l’appartement comme la VMC, les portes, les fenêtres, la robinetterie… Elle peut s’appliquer pendant les deux premières années suivant la réception du bien. Enfin, la garantie décennale protège votre bien immobilier pendant 10 ans contre les vices et malfaçons compromettant sa solidité et sa construction (dégât au niveau de la charpente, sinistre lié aux canalisations...).

3/Quels sont les frais liés à un achat dans l’immobilier neuf ?

Avant d’acheter, définissez en détail votre budget. Pour cela, il faut savoir que des frais annexes s’ajoutent au moment de l’achat d’un logement. Par exemple, tenez compte de l'ensemble des dépenses supplémentaires liées au crédit immobilier. Il peut s'agir des frais de courtage (utiles pour négocier de meilleurs taux d'intérêts), des frais de dossier bancaire, de la garantie du prêt ou de l'assurance emprunteur. Autant de frais annexes à anticiper, mais autant de solides garanties pour pallier à tout aléa et vous aider à réaliser un investissement serein. De plus, dans le cadre d'un investissement locatif, la plupart de ces frais sont déductibles de vos revenus imposables.

Aussi, quand vous investissez, n'oubliez pas que si vous souhaitez louer meublé, le mobilier peut être une source de dépenses. Mais le groupe Pichet propose, par exemple, des packs permettant d'avoir un logement clé en main. Une solution pratique qui permet de maîtriser son budget de A à Z. Enfin, certaines villes exonèrent les nouveaux propriétaires d’un logement neuf de taxe foncière pendant deux ans. Toutefois, cette mesure est laissée au bon vouloir des mairies.

4/ Comment financer votre investissement ?

Au moment de vous accorder un prêt, la banque prend en compte l’ensemble des frais liés à l’achat. Il est recommandé de disposer d’un apport conséquent, équivalent au moins à 10% du montant total de l’opération. Par ailleurs, les conditions d’emprunt se sont durcies depuis quelques mois. Le taux d’endettement des acquéreurs est fixé à 35% maximum. La durée d’emprunt doit être inférieure ou égale à 25 ans. Cependant, les banques ont l’autorisation de déroger à ces règles pour environ 20% de leur dossier. Elles réservent cet avantage aux clients disposant de bons dossiers. Mieux vaut que le vôtre soit exemplaire : pas de découvert, pas de crédit à la consommation, un emploi stable depuis plusieurs années… Dans ce cas, vous pouvez parvenir à obtenir un taux d’emprunt intéressant ou des conditions d’emprunt souples.

Par ailleurs, vous pouvez tâcher d’obtenir votre financement auprès d’un organisme bancaire différent du vôtre. Quand vous obtenez un prêt dans une autre banque, vous pouvez profiter d’un taux avantageux en domiciliant vos revenus dans le nouvel établissement.

5/ Quel est votre stratégie d’investissement ?

Louer en meublé non professionnel (LMNP), moyen intéressant de défiscalisation

Une fois votre prêt obtenu, vous devrez déterminer votre « cible locative ». Votre logement sera différent selon qu’il se destine à un étudiant ou à une famille. Quand vous investissez dans un quartier dynamique, avec des établissements d’enseignement supérieur, des transports en commun et des commerces accessibles à pied, vous touchez les étudiants. Dans ce cas, une petite surface est toute recommandée. Aussi, ayez à l’esprit qu’en louant à des étudiants, le changement de locataire risque d’être fréquent.

Quand vous souhaitez éviter un changement régulier de locataire, mieux vaut cibler les familles. Pour ces locataires, vous pouvez proposer un T3, voire un T4. Le prix d’achat est plus élevé mais la vacance locative sera beaucoup plus faible. Il peut être intéressant d’investir dans un appartement près d’un parc, dans un quartier plutôt calme avec des commerces, des écoles, des crèches et des places de stationnement.

6/Pouvez-vous bénéficier des dispositifs Pinel ou Pinel+ ?

Pour vous accompagner dans votre investissement, vous pouvez vous appuyer sur des dispositifs d’aide proposés par l’État. Dans l’immobilier neuf, les dispositifs Pinel et Pinel+ cohabitent depuis le 1er janvier 2023. Le dispositif loi Pinel classique permet de bénéficier d’une baisse d’impôt de 10,5%, 15% et 17,5% correspondant à des durées d’engagement de location de 6, 9 et 12 ans. Le Pinel+, quant à lui, offre des baisses d’impôt plus conséquentes : 12%, 18%, 21% pour les mêmes durées d’engagement à la location. Les logements éligibles au Pinel+ doivent réunir deux critères cumulatifs. La surface minimale du bien doit être de :

  • 28 m² pour un appartement d'une pièce,
  • 45 m² pour un 2 pièces,
  • 62 m² pour un 3 pièces,
  • 79 m² pour un 4 pièces
  • et 96 m² pour un 5 pièces.

Les logements doivent posséder un espace extérieur d’une superficie minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5. Une double exposition est demandée dès l’achat d’un T3.

Le décret du 18 mars 2022 précise que les logements neufs Pinel+ acquis en 2023 doivent atteindre les seuils de la RE 2020 qui entreront en vigueur en 2025. Les logements neufs acquis en 2024 devront également respecter ce critère et atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique pour appartenir à la gamme des Pinel+. Pour les logements acquis en 2023 ou 2024 mais dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022, les critères environnementaux des logements concernés se fonderont sur le label « E+C- ». L’étiquette A devra être atteinte après réalisation d’un DPE. Si le logement que vous souhaitez acquérir pour un investissement locatif, ne répond pas aux deux critères cumulatifs, mais qu'il se situe en zone QPV (Quartiers Prioritaires de la Ville), il est également éligible au Pinel +, également appelé Super Pinel.

7/ Pouvez-vous bénéficier du statut LMNP ?

Lors de votre investissement immobilier, vous pouvez peut-être accéder au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Pour être éligible à ce statut, deux conditions:

  • Vos recettes locatives doivent être inférieures ou égales à 23 000 € par an ;
  • Et elles ne doivent pas représenter plus de 50 % du montant des revenus globaux du foyer fiscal.

Il faut que votre activité de bailleur immobilier soit un complément de vos revenus. Quand votre activité rapporte moins de 72 600 euros annuels, vous pouvez choisir d’être imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) au moment de votre déclaration d’impôt. Un abattement forfaitaire de 50% s’applique sur la somme de vos loyers perçus. Votre imposition porte seulement sur la fraction de 50% restante. En contrepartie, aucune charge n’est déductible (amortissement, intérêts d’emprunt…).

Quand vos revenus locatifs dépassent les 72 600 euros à l’année ou que vous en faites la demande auprès de l’administration fiscale, vous pouvez profiter du régime réel. Elle est valable un an et se reconduit tacitement d’année en année. Avec ce régime, vous déduisez l’ensemble des charges inhérentes à votre investissement de vos revenus locatifs. Ainsi, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, de comptabilité, les travaux éventuels, les amortissements comptables sont déduits de vos revenus avant imposition. Les amortissements comptables peuvent s’étendre sur 7 à 10 ans pour les valeurs mobilières et sur 25 à 30 ans pour les valeurs immobilières. Ils sont tenus d’être inférieurs au montant net des loyers perçus. Toutefois, l’excédent d’amortissement peut être reporté sans limite de temps. Cela permet de limiter, voire d’annuler, l’imposition de revenus locatifs.